وی ابراز داشت: بر اساس آمایشهای استانی سازمان برنامهوبودجه، حدود ده درصد از اراضی کشور در اولویت ۱ توسعه قرار دارند. در چنین مساحتی امکان سکونت ۷۵۰ میلیون نفر در خانههای ۴۲۰ متری وجود دارد این در حالی است که در طرح نهضت ملی مسکن و ۴ میلیون مسکن با مساحت ۴۲۰ متر مربع فقط به دوهزارم مساحت سرزمینی کشور نیاز است.
فاطمی در پایان گفت: در خاتمه پیشنهاد بنده استفاده از ایده ساخت مسکن یکطبقهای در شهرهای کوچک پیرامون شهر قم که پتانسیل لازم را دارند و نیز هدایت بخشی از منابع طرح نهضت ملی به سمت نوسازی بافت فرسوده شهری که از قضا همه ویلایی هستند؛ میباشد.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان، تسهیل مهاجرت معکوس وحفظ توازن در آمایش سرزمین و اصلاح تراکم در دو رویکرد را مورد اشاره قرار داد و گفت: امکان الگوسازی برای مهاجرت معکوس و توسعه منفصل در طرح ویلایی سازی تاحدی فراهم است درحالیکه در آپارتمانسازی این امر بسیار دشوار است.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان اضافه کرد: بهعلاوه میتوان با متنوع نمودن مساحت اراضی واگذاری مهاجرت معکوس را جذاب و عملیاتی نمود.
در رویکرد جدید بعد از ۴۳ سال به فرمان امام در تشکیل اولین نهاد سازندگی عمل می شود امام فرموده بودند:
به باور حامیان یکطبقهسازی در طرح نهضت ملی مسکن، تسهیل مهاجرت معکوس و حفظ توازن در آمایش سرزمین و اصلاح تراکم، امنیت و سازگاری با پدافند غیرعامل، امکان تامین مالی متنوع و غیر وابسته به منابع دولتی، مطلوبیت هزینههای نگهداری و تعمیرات، همافزایی با سایر مسائل و عدم بخشی نگری (غیر خوابگاهی شدن پروژههای نهضت ملی)، هماهنگی با سیاستهای حوزه خانواده و جمعیت، امکان پوشش افراد فاقد توان شرکت در طرح نهضت ملی، امکان تداوم برای نسلهای آینده و سرزندگی و کیفیت شهری را از دیگر شاخصهای آن یاد میکنند.
نظر موافقان یکطبقهسازی
وی بیان داشت: توسعه افقی شهر و ویلا سازی بستر فرزند آوری و تقویت بنیان خانواده را فراهم می کند درحالیکه در آپارتمانسازی امکان چنین مساله ای بسیار دشوار است و علاوه بر این در توسعه افقی امکان پوشش افراد فاقد توان شرکت در طرح نهضت ملی از طریق تهاتر زمین در بخش تامین مالی وجود دارد درحالیکه در آپارتمانسازی نداشتن تمکن مالی برابر با حذف و کنار گذاشته شدن است.
وی افزود: لازم به ذکر است ساخت طرحهای مسکن در دولتهای مختلف از مسکن مهر گرفته تا مسکن اقدام ملی و طرح کنونی نهضت ملی مسکن به خاطر مقابله با توسعه بیرویه مساحت شهری، در هیچیک از کلانشهرهای کشور صورت نگرفته و متقاضیان به شهرهای مجاور یا شهرهای جدید هدایتشدهاند. اما استثنائا این توسعه در کلانشهر قم بهصورت متصل پیشبینیشده و میشود که در جای خود این اصرار بر توسعه کمی و جمعیتی در شهری که در وضع موجود از کمبود امکانات و زیرساختهای مختلف از جمله آب، فاضلاب و حملونقل عمومی و غیره در رنج است جای تامل و سوال دارد.
وی ابراز داشت: با توجه به رشد روزافزون تقاضای مهاجرت به شهر قم و نیز فرهنگ و سابقه موجود قابلتصور است که بافاصلهای ۲۰ تا ۳۰ ساله شاهد افزایش مجدد تراکم مناطق یکطبقهای احداثی و دور شدن از بافت اولیه باشیم که ناشی از انباشته شدن تقاضای ساکنین برای افزودن طبقاتی بر روی یک طبقه موجود یا تخریب و نوسازی همین خانههای ویلایی بهصورت آپارتمان باشد و این مسئله که با توجه به رویه جاری تخلفات ساختمانی، عدم ثبات مقررات و تأثیرپذیری مسئولان از فشارهای مردمی بههیچوجه دور از ذهن نیست.
جهانبخش گفت: یکی از مشکلات اساسی در حوزه زمین در ایران، نبود قانون مالیات بر زمین است، اگر چنین قانونی در ایران مانند برخی کشورهای موفق مصوب و اجرا شود، تمایل اشخاص حقیقی و حقوقی برای حبس زمین یا سوداگری بشدت کاهش مییابد.
وی بیان کرد: طبق برآوردهای کارشناسی دقیق در طرح ویلا سازی در کلانشهری مانند قم، هزینه ساخت یکخانه حیات دار ۲۵۰ متری با ۷۵ متر مربع زیربنا (در مرحله اول) معادل ۴۵۰ میلیون تومان (نزدیک به مبلغ تسهیلات) میشود این در حالی است که در طرح آپارتمانسازی قیمت یک واحد مسکونی در حال احداث در پردیسان به بیش از یک میلیارد تومان میرسد.
جهانبخش سازگاری دو رویکرد با مبانی سبک زندگی ایرانی و اسلامی را موردتوجه قرار داد و گفت: طرح ویلایی سازی به اذعان اکثریت مردم سازگارتر با سبک زندگی و فرهنگ اسلامی-ایرانی است و حریم، روابط همسایگی، ارتباط با طبیعت،فراغت در خانه، صله ارحام بهتر رعایت می شود.
جهانبخش تصریح کرد: تجربه میدانی و گذشته انبوهسازی در کشور حاکی از سرعت کمتر، احتمال قفل شدن عملیات به دلیل فنی یا پرداخت مالی ناهمسان اثباتشده است.
وی خاطرنشان کرد: در توسعه افقی و خانههای یک طبقه حیات دار در بخش تامین انرژی امکان استفاده از انرژی های پاک و پایدار در مقیاس خرد و خانگی، بازیافت خرد و خانگی آب، تسهیل استحصال آب باران و امکان هم افزایی آب بخش خانگی و کشاورزی نیز وجود دارد.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان خاطرنشان کرد: در حال حاضر دولت و وزارت راه و شهرسازی با اجرای این طرح موافق هستند اما برخی نهادهای استانی در برابر اجرای آن مقاومت میکنند.
وی ابراز داشت: همچنین خانههای ویلایی یک طبقه حیات دار از نظر پدافند غیرعامل و زلزله نیز تاب آوری بیشتری در مقایسه با آپارتمان دارد.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان اضافه کرد: در طرح نهضت ملی مسکن باید امکان سبد متنوعی در آپارتمانسازی و ویلا سازی طراحی شود اما اجباری در کوچ دادن مردم واحدهای آپارتمانی نباشد مردم بتوانند بر اساس نیاز خود حق انتخاب داشته باشند.
مشکلات و آسیبهای آپارتماننشینی در کنار برخی از مزایای آن و همچنین ویژگیهای خاص خانههای یک طبقه و حیاط دار در کنار نگرانیهایی پیرامون توجیه فنی و امکان اجرایی آن، این روزها محل بحث و گفتوگوی بسیاری از مردم و همچنین کارشناسان و تصمیم گیران محلی است تا تصمیم نهایی در خصوص نحوه اجرای طرح نهضت ملی مسکن مشخص شود.
اما تاکنون تفکرات رسوب یافته قدیمی و تنگ نظری ها مانع از عمل به این رسالت انقلاب شده بود. در صورت عمل به این فرمان امام، شاهد جهشی چشمگیر در کاهش مشکلات اقتصادی و افزایش رضایت اجتماعی خواهیم بود.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان گفت: امکان تامین مالی متنوع و غیر وابسته به منابع دولتی از طریق تهاتر درصدی از اراضی شهرکهای ویلایی در قالب شهرک ها و شهرهای جدید وجود دارد و علاوه بر این حضور مردم درآمدزاست و زمین یکی از مهمترین ابزارهای ذخیره سرمایه شده، امکان اصلاح تدریجی این امر و تبدیل تهدید به فرصت وجود دارد درحالیکه در آپارتمانسازی امکان تهاتر و تامین زمین سخت تر است.
جهانبخش گفت: چنانچه تامین زمین محدود به زمینهای دولتی درون محدوده یا حریم شهرها شود با مشکلات عدیدهای مواجه میشود چرا که جمع کل شهرها و روستاهای ما کمتر از یک درصد از سرزمین است اما چنانچه الحاق به محدوده و توسعه منفصل دنبال گردد، امکان تامین زمین فراهم میآید.
عضو سازمان نظاممهندسی قم تصریح کرد: بهتر است که همّ خود را مصروف حفظ پهنههای باقیمانده یک طبقه ای نماییم و نیز به دفاع از حفظ بافت تاریخی شهر که اصیلترین شکل سکونت یک طبقه ای هست، برخیزیم که همهروزه مورد هجوم گروههایی قرار دارد که به عناوین و از جایگاههای مختلف سعی در تخریب و آپارتمانسازی در آن دارند.
فاطمی تاکید کرد: مزایای خانه یکطبقهای نسبت به آپارتمان در زمینه آسایش خانواده و پرورش فرزندان انکارناپذیر است. اما توسعههای مسکونی بههیچوجه امری ساده یا تکبعدی نیستند و با اقتصاد، امنیت، قابلیتهای سرزمینی، دسترسی و حملونقل، خدمات زیربنایی، مصرف منابع و انرژی و غیره پیوند عمیقی دارند که از قضا در این موارد کفه ترازو به نفع خانههای ویلایی نیست.
جهانبخش افزود: در توسعه عمودی و آپارتمانسازی به اذعان کارشناسان، هزینه احداث بنا بالاتر و هزینه زیرساخت کمتر است و سرجمع هزینهها در آن در مقایسه با توسعه افقی بیشتر میباشد، همچنین هزینه پروانه و تعرفه نظاممهندسی نیز در واحدهای آپارتمانی بیشتر است و به دلیل افزایش زمان ساخت، اثر تورم نیز باعث افزایش تصاعدی هزینهها میشود.
وی بابیان اینکه مردم در طرح جدید مالک اعیانی میشوند، خاطرنشان کرد: در قالب طرح یک طبقه سازی، مالکیت زمین در اختیار دولت قرار میگیرد و متقاضیان به نحوی مستأجر دولت محسوب میشوند؛ اما اگر زمین با انتقال مالکیت واگذار شود، تجارب ملی و جهانی نشان میدهد اعطای سند و انتقال مالکیت بستر سوداگری را فراهم میکند. مشابه اتفاقی که در شرکت شهرکهای صنعتی افتاد و چندین سال، جلوی ورود سوداگرانه به این زمینها گرفته شد برای این امر دو ویژگی همزمان دنبال شد: ۱- عدم انتقال سند مالکیت (فقط حق بهرهبرداری منتقل میشود نه مالکیت.) ۲- عرضه زمین به میزان کافی.
وی خاطرنشان کرد: ایدههایی همچون معماری تدریجی که موافقان بیان میکنند اول ۴۰ متر خانه بسازند و بعد ۲۰ متر به آن اضافه کنند و به همین ترتیب تا بعد از چند سال خانه به ۱۵۰ متر برسد ایده خطرناکی است که در حیطه قوانین نظام کنترل ساختمان از بحث طراحی تا نظارت و اجرا در چهار رشته معماری، سازه، برق و تاسیسات مکانیکی و استفاده از مصالح استاندارد با مشکلات بسیاری مواجه است و در ترکیب با بحث تخلفات ساختمانی، خطر واقعی تولید یک بافت شهری نیمه مخروبه با استحکام ناکافی را همراه خواهد داشت و به نظر میرسد در پس چنین پیشنهادهایی بیشتر متاثر شده از فضای مبهم مشکلات تامین مالی پروژه نهضت ملی مسکن است.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان گفت: تمام شهرها و روستاهای ایران فقط یک درصد از مساحت سرزمینی ایران را شامل میشود و ۹۹ درصد از زمین حبس شده و این نوع تصمیم سازی سبب شده تا بخش مسکن به یک کالای پرسود برای سوداگری تبدیل شود.
وی بیان داشت: طبق نظرسنجی و برآوردهای انجام شده از جامعه، میزان رضایت اجتماعی در احداث خانههای ویلای بیشتر از خانههای آپارتمانی است.
اولویت حفظ بافت تاریخی برساخت پهنه جدید یک طبقه ای
ضرورت حق انتخاب مردم برای سکونت در واحدهای آپارتمانی یا ویلایی
جهانبخش یادآور شد: امکان تامین مالی به همراه کاهش آسیبهای اجتماعی از ویژگیها و مزایای مهم در توسعه افقی شهر در مقایسه با بلندمرتبهسازی است و به تداوم بین نسلی خانوار نیز کمک میکند.
عضو سازمان نظاممهندسی قم ادامه داد: طرح مدونی تاکنون در زمینه پروژه احداث خانههای یکطبقهای در نهضت ملی مسکن مشاهده نشده و نمونههایی که بهعنوان طرحهای موفق در شهرهای کوچک خراسان جنوبی ارائه میشوند هیچ شباهتی به ویژگیهای کلانشهر مهاجرپذیری مانند قم ندارد.
وی، مردمی سازی را از ویژگیهای دیگر طرح یک طبقه سازی یاد کرد و گفت: تجربه مسکنسازی در بنیاد مهاجران جنگی و بعد از زلزله رودبار در ایران، حاکی از سرعت عمل و کیفیت بالاتر احداث مسکن در فرایندهای مردمی است و با نظارت و مدیریت مستقیم متقضیان، تخلفات پیمانکاران و سازندگان نیز کاهش مییابد.
جهانبخش ادامه داد: از اواخر دهه ۹۰ نیز حوزه علمیه توجه به نیازهای نظام را مورد اهتمام بیشتری قرار دارد که از برکت آن میتوان به ایجاد ستاد راهبری معماری و شهرسازی حوزه علمیه قم اشاره کرد که با حضور جمعی از اندیشمندان و متخصصان امر، گزینش، طراحی و ایجاد الگوهای ایرانی اسلامی معماری و شهرسازی را در دستور کار خود قرارداد که در دوره جدید این الگوهای استخراجی و کارکردی موردتوجه وزارت راه و شهرسازی قرارگرفته است.
۱- در شهرهایی که الگوی تراکمی پهنه تراکمی غالب شهر بر اساس طرح مصوب ملاک عمل قطعات ویلایی یک و دوطبقه است، درصورتیکه محدودیت زمین دولتی وجود ندارد و امکان تامین زیرساخت وجود دارد، واحدهای مربوط به نهضت ملی مسکن بهصورت قطعات مستقل حیاط دار یک یا دوطبقه احداث شود.
در مقابل، موافقان طرح ویلاسازی (خانه یک طبقه حیاط دار) از سازگاری آن با فرهنگ و سبک زندگی ایرانی و اسلامی بهعنوان یکی از مزیتهای غیرقابلاغماض آن یاد میکنند و سرعت عمل به تعهدات و تحویل به متقاضی، کاهش هزینههای احداث بنا و زیرساخت، امکان مردمی سازی (معماری مشارکتی)، سهولت در امکان تامین زمین و افزایش میزان رضایت اجتماعی را از مولفه های مهم توسعه افقی ذکر میکنند.
وی بیان کرد: در اراضی ۵۶۰ هکتاری پردیسان بر اساس سناریوی ساخت طبق الگوی انبوهسازی آپارتمانی امکان ساخت حدود ۳۳ هزار واحد مسکن امکان پذیر است در حالی که اگر این زمین به صورت آزاد و در قالب حدود ۳۶۰۰ پلاک برای ساخت یک طبقه تهاتر شود ۷/۲۲ هزار میلیارد تومان درآمد خواهد داشت که با درآمد آن میتوان برای کل متقاضیان تایید شده قم (۸۵۰۰۰ واحد) هزینه زیرساخت در یک توسعه منفصل با زمینهای ۸۲۵ متری فراهم نمود.
سید ابوالحسن فاطمی کارشناس ارشد معماری و عضو سازمان نظاممهندسی قم در همین زمینه در گفتوگو با خبرنگار مجله خبری راه و ساختمان، بیان کرد: به نظر بنده در کشور مشکل عمدهای از نظر تعداد مسکن وجود ندارد چه اینکه بر اساس آخرین سرشماری در سال ۹۵ به ازای ۲۵ میلیون خانوار حدود ۲۵.۵ میلیون واحد مسکونی وجود دارد. بلکه مشکل عمده مربوط است به جابجاییهای عظیم و مهاجرتهای وسیعی که از روستاها و شهرهای مناطق کم برخوردار با بیکاری بالا و مشکلات زیستمحیطی به شهرهای بزرگ و مراکز اشتغال است بهصورتی که در مناطق مهاجرفرست خانهها خالی مانده و در مناطق مهاجرپذیر با کمبود مسکن مواجه میشویم و در ابتدا باید به حل این نامعادله همت گماشت.
و از آنجا که در بیشتر شهرهای بزرگ اراضی نهضت ملی در حریم یا محدوده شهرها در نظر گرفته شده است، در صورتی که امکان توسعه منفصل فراهم شود امکان تهاتر طبق (قانون جهش تولید یا حمایت از عرضه) و تامین مالی مناسب برای احداث زیرساخت ها وجود دارد.
اما متاسفانه با تصمیم دولت قبل برای اعطای سند مالکیت در سال ۱۳۹۸ ، شاهد رشد حدود هزار درصدی قیمت زمین در همین بازه سه ساله بوده ایم.
جهانبخش همچنین عرضه سبد متنوع و فراهم شدن انتخاب مردمی را از پیش شرط های مهم در موفقیت طرح های ساخت مسکن و افزایش رضایت اجتماعی یاد کرد و گفت: آپارتمان سازی در اراضی که اجبار وجود دارد و به شرط آنکه به متقاضیان اطلاع رسانی شود و بهای تمام شده (که برای واحدهای جدید الاحداث بیشتر از حدود ده میلیارد ریال خواهد بود) را بتوانند پرداخت کنند؛ امکان پذیر است و توسعه افقی در دو قالب ۱- خانه های یک طبقه حیاطدار و ۲- خانههای مولد (تلفیق سکونت با صنایع کوچک مقیاس و کشاورزی معیشتی) میتواند مورد توجه قرار بگیرد.