عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان گفت: تمام شهرها و روستاهای ایران فقط یک درصد از مساحت سرزمینی ایران را شامل می‌شود و ۹۹ درصد از زمین حبس شده و این نوع تصمیم سازی سبب شده تا بخش مسکن به یک کالای پرسود برای سوداگری تبدیل شود.
معماری تدریجی و آسیب‌های احتمالی
وی بیان کرد: طبق برآوردهای کارشناسی دقیق در طرح ویلا سازی در کلان‌شهری مانند قم، هزینه ساخت یک‌خانه حیات دار ۲۵۰ متری با ۷۵ متر مربع زیربنا (در مرحله اول) معادل ۴۵۰ میلیون تومان (نزدیک به مبلغ تسهیلات) می‌شود این در حالی است که در طرح آپارتمان‌سازی قیمت یک واحد مسکونی در حال احداث در پردیسان به بیش از یک میلیارد تومان می‌رسد.
وی افزود: لازم به ذکر است ساخت طرح‌های مسکن در دولت‌های مختلف از مسکن مهر گرفته تا مسکن اقدام ملی و طرح کنونی نهضت ملی مسکن به خاطر مقابله با توسعه بی‌رویه مساحت شهری، در هیچ‌یک از کلان‌شهرهای کشور صورت نگرفته و متقاضیان به شهرهای مجاور یا شهرهای جدید هدایت‌شده‌اند. اما استثنائا این توسعه در کلان‌شهر قم به‌صورت متصل پیش‌بینی‌شده و می‌شود که در جای خود این اصرار بر توسعه کمی و جمعیتی در شهری که در وضع موجود از کمبود امکانات و زیرساخت‌های مختلف از جمله آب، فاضلاب و حمل‌ونقل عمومی و غیره در رنج است جای تامل و سوال دارد.
فاطمی در پایان گفت: در خاتمه پیشنهاد بنده استفاده از ایده ساخت مسکن یک‌طبقه‌ای در شهرهای کوچک پیرامون شهر قم که پتانسیل لازم را دارند و نیز هدایت بخشی از منابع طرح نهضت ملی به سمت نوسازی بافت فرسوده شهری که از قضا همه ویلایی هستند؛ می‌باشد.
« مشکل زمین باید حل شود و همه بندگان محروم خدا باید از این موهبت الهی استفاده کنند… و در این طرح به هیچ وجه پولی در برابر خرید زمین پرداخت نشود.» ۲۱ فروردین ۵۸
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان در جمع‌بندی و نتیجه‌گیری مقایسه‌ای دو رویکرد، گفت:سرعت تحویل،امکان معماری تدریجی،امنیت و پدافند غیرعامل و زلزله،سازگاری با سبک زندگی،سازگاری با محیط خانواده و جمعیت، امکان بهتر تامین مالی و امکان پوشش معسرین با مولدسازی زمین، امکان هم‌افزایی با اشتغال در الگوی معیشت محور، افزایش رضایت اجتماعی، امکان معماری مشارکتی،هزینه غیرمستقیم اداره شهر، کمتر بودن سرجمع هزینه ساخت و زیرساخت و افزایش زمین قابل‌عرضه از ویژگی‌های طرح ویلایی سازی یک طبقه است.
جهانبخش گفت درحالی‌که مزیت آپارتمان‌سازی امکان ذخیره اراضی برای نسل‌های آینده بیان می‌شود، اما این میزان از تراکم و این فشار اقتصادی مسکن و زمین هم نسل کنونی را با دشواریهای زیست محیطی (شهرهای متراکم آلوده) و معیشتی مواجه می‌کند هم بستر فرزندآوری را فراهم نمی‌سازد.
نقش مهاجرت در کمبود مسکن
وی بیان کرد: در اراضی ۵۶۰ هکتاری پردیسان بر اساس سناریوی ساخت طبق الگوی انبوه‌سازی آپارتمانی امکان ساخت حدود ۳۳ هزار واحد مسکن امکان پذیر است در حالی که اگر این زمین به صورت آزاد و در قالب حدود ۳۶۰۰ پلاک برای ساخت یک طبقه تهاتر شود ۷/۲۲ هزار میلیارد تومان درآمد خواهد داشت که با درآمد آن می‌توان برای کل متقاضیان تایید شده قم (۸۵۰۰۰ واحد) هزینه زیرساخت در یک توسعه منفصل با زمین‌های ۸۲۵ متری فراهم نمود.
وی خاطرنشان کرد: در توسعه افقی و خانه‌های یک طبقه حیات دار در بخش تامین انرژی امکان استفاده از انرژی های پاک و پایدار در مقیاس خرد و خانگی، بازیافت خرد و خانگی آب، تسهیل استحصال آب باران و امکان هم افزایی آب بخش خانگی و کشاورزی نیز وجود دارد.
سید ابوالحسن فاطمی کارشناس ارشد معماری و عضو سازمان نظام‌مهندسی قم در همین زمینه در گفت‌وگو با خبرنگار مجله خبری راه و ساختمان، بیان کرد: به نظر بنده در کشور مشکل عمده‌ای از نظر تعداد مسکن وجود ندارد چه اینکه بر اساس آخرین سرشماری در سال ۹۵ به ازای ۲۵ میلیون خانوار حدود ۲۵.۵ میلیون واحد مسکونی وجود دارد. بلکه مشکل عمده مربوط است به جابجایی‌های عظیم و مهاجرت‌های وسیعی که از روستاها و شهرهای مناطق کم برخوردار با بیکاری بالا و مشکلات زیست‌محیطی به شهرهای بزرگ و مراکز اشتغال است به‌صورتی که در مناطق مهاجرفرست خانه‌ها خالی مانده و در مناطق مهاجرپذیر با کمبود مسکن مواجه می‌شویم و در ابتدا باید به حل این نامعادله همت گماشت.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان خاطرنشان کرد: در حال حاضر دولت و وزارت راه و شهرسازی با اجرای این طرح موافق هستند اما برخی نهادهای استانی در برابر اجرای آن مقاومت می‌کنند.
در مقابل چنانچه نهضت ملی تا چهل سال به صورت هر سال یک میلیون قطعه حیاط‌دار ادامه یابد حدود یک درصد سرزمین را لازم دارد.
وی بابیان اینکه مردم در طرح جدید مالک اعیانی می‌شوند، خاطرنشان کرد: در قالب طرح یک طبقه سازی، مالکیت زمین در اختیار دولت قرار می‌گیرد و متقاضیان به نحوی مستأجر دولت محسوب می‌شوند؛ اما اگر زمین با انتقال مالکیت واگذار شود، تجارب ملی و جهانی نشان می‌دهد اعطای سند و انتقال مالکیت بستر سوداگری را فراهم می‌کند. مشابه اتفاقی که در شرکت شهرک‌های صنعتی افتاد و چندین سال، جلوی ورود سوداگرانه به این زمین‌ها گرفته شد برای این امر دو ویژگی همزمان دنبال شد: ۱- عدم انتقال سند مالکیت (فقط حق بهره‌برداری منتقل می‌شود نه مالکیت.) ۲- عرضه زمین به میزان کافی.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان اضافه کرد: به‌علاوه می‌توان با متنوع نمودن مساحت اراضی واگذاری مهاجرت معکوس را جذاب و عملیاتی نمود.
عباس جهانبخش عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان نیز در گفت‌وگو با خبرنگار مجله خبری راه و ساختمان، بیان کرد: از اوایل دهه هشتاد و بعد از مطرح‌شدن موضوعات مربوط به جنبش نرم‌افزاری بر مبنای منویات مقام معظم رهبری، تطابق الگوهای معماری و شهرسازی با آموزه‌های ایرانی و اسلامی مورد توجه قرار گرفت و همزمان از فقه نظام عمران شهری آیت‌الله محسن اراکی نیز در همین راستا بهره برده شد تا از مبانی معماری و شهرسازی یک الگوی کاربردی از تئوری تا عمل منتج شود.
رابطه بین حبس زمین با سوداگری مسکن
جهانبخش ادامه داد: از اواخر دهه ۹۰ نیز حوزه علمیه توجه به نیازهای نظام را مورد اهتمام بیشتری قرار دارد که از برکت آن می‌توان به ایجاد ستاد راهبری معماری و شهرسازی حوزه علمیه قم اشاره کرد که با حضور جمعی از اندیشمندان و متخصصان امر، گزینش، طراحی و ایجاد الگوهای ایرانی اسلامی معماری و شهرسازی را در دستور کار خود قرارداد که در دوره جدید این الگوهای استخراجی و کارکردی موردتوجه وزارت راه و شهرسازی قرارگرفته است.
جهانبخش سازگاری دو رویکرد با مبانی سبک زندگی ایرانی و اسلامی را موردتوجه قرار داد و گفت: طرح ویلایی سازی به اذعان اکثریت مردم سازگارتر با سبک زندگی و فرهنگ اسلامی-ایرانی است و حریم، روابط همسایگی، ارتباط با طبیعت،فراغت در خانه، صله ارحام بهتر رعایت می شود.
وی ابراز داشت: با توجه به رشد روزافزون تقاضای مهاجرت به شهر قم و نیز فرهنگ و سابقه موجود قابل‌تصور است که بافاصله‌ای ۲۰ تا ۳۰ ساله شاهد افزایش مجدد تراکم مناطق یک‌طبقه‌ای احداثی و دور شدن از بافت اولیه باشیم که ناشی از انباشته شدن تقاضای ساکنین برای افزودن طبقاتی بر روی یک طبقه موجود یا تخریب و نوسازی همین خانه‌های ویلایی به‌صورت آپارتمان باشد و این مسئله که با توجه به رویه جاری تخلفات ساختمانی، عدم ثبات مقررات و تأثیرپذیری مسئولان از فشارهای مردمی به‌هیچ‌وجه دور از ذهن نیست.
عضو سازمان نظام‌مهندسی قم تصریح کرد: بهتر است که همّ خود را مصروف حفظ پهنه‌های باقی‌مانده یک طبقه ای نماییم و نیز به دفاع از حفظ بافت تاریخی شهر که اصیل‌ترین شکل سکونت یک طبقه ای هست، برخیزیم که همه‌روزه مورد هجوم گروه‌هایی قرار دارد که به عناوین و از جایگاه‌های مختلف سعی در تخریب و آپارتمان‌سازی در آن دارند.
جهانبخش گفت: یکی از مشکلات اساسی در حوزه زمین در ایران، نبود قانون مالیات بر زمین است، اگر چنین قانونی در ایران مانند برخی کشورهای موفق مصوب و اجرا شود، تمایل اشخاص حقیقی و حقوقی برای حبس زمین یا سوداگری بشدت کاهش می‌یابد.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان اضافه کرد: در طرح نهضت ملی مسکن باید امکان سبد متنوعی در آپارتمان‌سازی و ویلا سازی طراحی شود اما اجباری در کوچ دادن مردم واحدهای آپارتمانی نباشد مردم بتوانند بر اساس نیاز خود حق انتخاب داشته باشند.
وی با مقایسه بین هزینه تمام‌شده بین خانه‌های حیات دار(توسعه افقی) با واحدهای آپارتمانی، گفت: در خانه‌های ویلایی، هزینه زیرساخت بالاتر است و هزینه بنا کمتر است و سرجمع هزینه‌های ساخت و زیرساخت کمتر از واحدهای آپارتمانی است و علاوه بر آن امکان ساخت تدریجی مسکن، امکان کاهش آورده اولیه را فراهم می‌سازد.
موافقان آپارتمان‌سازی همچنین از سوداگری زمین در صورت اجرای طرح یک‌طبقه‌سازی هشدار می‌دهند و با توجه به محدودیت‌های زیرساختی آن را فاقد توجیه و قدرت اجرایی می‌دانند و احداث تدریجی خانه های یک طبقه را نیز مقدمه‌ای بر نادیده گرفته شدن مقررات ملی ساختمان و استحکام ناایمن بناها قلمداد می‌کنند که ممکن است چند سال دیگر یک بافت نیمه مخروبه را به شهر قم تحمیل کند.
وی بابیان اینکه مهمترین حسن آپارتمان‌سازی نیاز به زمین کمتری است، بیان کرد: در مقابل، توسعه منفصل«ویلا سازی» امکان تامین زمین قابل‌عرضه را افزایش می‌دهد و علاوه بر زمین‌های دولتی، اراضی ملی و حتی خصوصی قابل استفاده خواهد بود. به عنوان مثال در مهرگان قزوین با نسبت ۹۳ به ۷ با مالکین بخش خصوصی توافق شده است. (۹۳ درصد سهم دولت)
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان با اشاره به برخی مزیت‌های احداث خانه‌ها به صورت یک طبقه در مقایسه با واحدهای آپارتمانی، ادامه داد: در این طرح امکان احداث به‌صورت موازی وجود دارد و سرعت کار بیشتر است و تکمیل یک واحد مسکونی منوط به سایر واحدها نیست و امکان تحویل زمین به مردم و یا ساخت بخشی از خانه (معماری تدریجی) و تعهد ساخت توسط خودشان وجود دارد.
وی بیان داشت: طبق نظرسنجی و برآوردهای انجام شده از جامعه، میزان رضایت اجتماعی در احداث خانه‌های ویلای بیشتر از خانه‌های آپارتمانی است.
در مقابل، موافقان طرح ویلاسازی (خانه یک طبقه حیاط دار) از سازگاری آن با فرهنگ و سبک زندگی ایرانی و اسلامی به‌عنوان یکی از مزیت‌های غیرقابل‌اغماض آن یاد می‌کنند و سرعت عمل به تعهدات و تحویل به متقاضی، کاهش هزینه‌های احداث بنا و زیرساخت، امکان مردمی سازی (معماری مشارکتی)، سهولت در امکان تامین زمین و افزایش میزان رضایت اجتماعی را از مولفه های مهم توسعه افقی ذکر می‌کنند.
و از آنجا که در بیشتر شهرهای بزرگ اراضی نهضت ملی در حریم یا محدوده شهرها در نظر گرفته شده است، در صورتی که امکان توسعه منفصل فراهم شود امکان تهاتر طبق (قانون جهش تولید یا حمایت از عرضه) و تامین مالی مناسب برای احداث زیرساخت ها وجود دارد.
وی اضافه کرد: نظر به سوابقی که از مطالعه طیف افرادی که هم‌اکنون در مسکن مهر ساکن هستند و سوداگری‌های صورت گرفته بر روی آن (علیرغم همه ممنوعیت‌های قانونی) وجود دارد، جای هیچ شک و شبهه‌ای باقی نمی‌ماند که واگذاری زمین، سوداگری در بازار زمین و مسکن را بشدت رواج خواهد داد و درنهایت درصد بالایی از این اراضی قبل از اینکه به خانه برای اقشار کم برخوردار تبدیل شوند در بازار سوداگری دست‌به‌دست می‌شوند.
عرضه سبد متنوع خانه سازی
وی ابراز داشت: همچنین خانه‌های ویلایی یک طبقه حیات دار از نظر پدافند غیرعامل و زلزله نیز تاب آوری بیشتری در مقایسه با آپارتمان دارد.
جهانبخش همچنین عرضه سبد متنوع و فراهم شدن انتخاب مردمی را از پیش شرط های مهم در موفقیت طرح های ساخت مسکن و افزایش رضایت اجتماعی یاد کرد و گفت: آپارتمان سازی در اراضی که اجبار وجود دارد و به شرط آنکه به متقاضیان اطلاع رسانی شود و بهای تمام شده (که برای واحدهای جدید الاحداث بیشتر از حدود ده میلیارد ریال خواهد بود) را بتوانند پرداخت کنند؛ امکان پذیر است و توسعه افقی در دو قالب ۱- خانه های یک طبقه حیاط‌دار و ۲- خانه‌های مولد (تلفیق سکونت با صنایع کوچک مقیاس و کشاورزی معیشتی) می‌تواند مورد توجه قرار بگیرد.
